Especificação técnica · livro mestre
O SIMOB não nasceu de um brainstorm — nasceu da dissecação de quatro sistemas reais em produção, funcionalidade por funcionalidade, julgadas por um painel de especialistas. Isto é tudo que o sistema tem e terá, e o porquê de cada decisão.
Fundação
O inimigo número 1, identificado nos quatro sistemas: a falha silenciosa — o sistema continua rodando, mas parou de fazer a coisa certa, e ninguém percebe até o cliente reclamar. Estas três decisões existem para que isso nunca aconteça aqui.
Todo módulo troca dados por evento, nunca por acesso direto a tabela. O mesmo contrato serve integrações externas: assinatura HMAC, idempotência, retry com backoff e heartbeat. Silêncio é falha.
RBAC por grupos e atributos, funil único com um só motor de distribuição, e o financeiro corporativo isolado por API/evento — profundidade de back-office sem o acoplamento dos legados.
Trilha de auditoria humana-revisável de toda decisão de IA desde o primeiro release — e uma whitelist determinística (regra, não modelo) decidindo o que pode ser revelado em cada estágio.
Arquitetura
Funil único Kanban (venda + locação), motor de distribuição com precedência explícita, perfil 360 com timeline imutável.
SDR que atende no WhatsApp em segundos: qualifica, sugere, pré-agenda — com handoff humano sempre a um toque.
Ficha completa + taxonomia configurável e normalização por portal. Baixa sempre explícita.
Portais e parceiros como adapters de um contrato público de transporte — nunca integrações ad-hoc.
Boletos, contratos, IPTU, reajustes por índice, repasses PIX, IRRF e Dimob nativos.
Caixa, DRE, contas a pagar/receber, NFS-e — isolado, só conversa por API/evento.
Usuários, equipes e RBAC por grupos/atributos, com log de auditoria de acesso a dado sensível.
Chamados com SLA, etiquetas e o calendário de expediente que alimenta prazos do financeiro.
Dashboards, metas, consumo do plano — cobrança transparente que nunca falha em silêncio.
Colaboradores, folha, ponto e recrutamento via integração com a plataforma de RH — nunca rebuild.
O núcleo do documento
Cada linha tem origem rastreável (K Kenlo · Ku Kurole · L Lais · Q QuarkRH · Novo não existia em nenhum) e uma disposição: MVP base do primeiro release · Adaptar com mudanças · Externo integrar em vez de construir · Fase 2 pós-MVP · Fora não construir.
| # | Funcionalidade | Origem | Disposição |
|---|---|---|---|
| CRM & Distribuição de Leads | |||
| 1 | Motor de funil único (Kanban, Venda + Locação) | K Ku | Adaptar |
| 2 | Motor de distribuição de leads (regras + manual + plantão) | K Ku | MVP |
| 3 | Agenda / visitas com agendamento assistido por IA | K Ku L | MVP |
| 4 | Perfil 360 do cliente (interessado / proprietário) | K L | MVP |
| 5 | Propostas e negociação com etapas customizáveis | K | MVP |
| 6 | Leads hierárquicos (visão gerente/diretor/empresa) | Ku | Fase 2 |
| 7 | Remarketing assistido por IA (nudge + disparo em lote) | L | MVP |
| 8 | Radar / match automático cliente↔imóvel | K | Fase 2 |
| 9 | Filtro de leads por canal de origem | L | MVP |
| Atendimento IA | |||
| 10 | Inbox omnichannel (todas / minhas / arquivadas) | L | MVP |
| 11 | IA conduz a conversa em nome da equipe — com identidade declarada | L | Adaptar |
| 12 | Pausar IA / atribuir responsável (handoff humano) | L | MVP |
| 13 | Feedback 👍/👎 sobre resposta da IA | L | MVP |
| 14 | Qualificação de lead via WhatsApp (SDR de IA) | K L | MVP |
| 15 | Trilha de auditoria humana-revisável de decisões de IA + alerta de pico | Novo | MVP |
| 16 | Detecção de captação passiva pela IA | L | MVP |
| 17 | IA conversa com proprietário para atualizar imóvel | L | Fase 2 |
| 18 | Solicitação automática de avaliação Google pós-conversa | L | MVP |
| 19 | Políticas de comportamento da IA (configuráveis) | L | Adaptar |
| 20 | Whitelist determinística de dados reveláveis por estágio | Novo | MVP |
| 21 | Geração de descrição / imagens de imóveis por IA | K Ku | Fase 2 |
| Catálogo de Imóveis | |||
| 22 | Ficha completa do imóvel + fila de aprovação | K | MVP |
| 23 | Cadastro rápido de imóvel | Ku | MVP |
| 24 | Condomínios / lançamentos / empreendimentos | K Ku L | MVP |
| 25 | Estado do imóvel (bloqueado / destaque / em visita / manutenção) | Ku | MVP |
| 26 | Taxonomia configurável (bairros, tipos, comodidades) | Ku | MVP |
| 27 | Captação: cadastrador/captador + metas | Ku | MVP |
| 28 | Comercialização por tempo / exclusividade | Ku | Fase 2 |
| 29 | Controle de chaves (posse física) | K | Fase 2 |
| 30 | Roteiros de visita (agrupamento por cliente/data) | K | Fase 2 |
| 31 | Importação de fichas em lote (.MDB legado) | K | Fora |
| Distribuição & Integrações externas | |||
| 32 | Contrato de transporte: feed (saída) + webhook (entrada) | K L | MVP |
| 33 | Sync com portais imobiliários (ZAP, Chaves na Mão…) | K Ku | Adaptar |
| 34 | Normalização de taxonomia (de-para por portal) | Ku | MVP |
| 35 | Plataforma de integrações + API aberta para parceiros | K Ku | Fase 2 |
| 36 | Assinatura eletrônica | K Ku | Externo |
| 37 | Captura de leads via automações (WhatsApp / site) | Ku | MVP |
| 38 | Tour virtual 360 | Ku | Fora |
| 39 | Antecipação de aluguel (fintech) | Ku | Fora |
| 40 | Garantidoras terceiras (seguro-fiança via parceiro) | Ku K | Fora |
| 41 | Builder de site institucional | K Ku | Fora |
| Financeiro de Locação | |||
| 42 | Gerenciar boletos | Ku | MVP |
| 43 | Geração e apoio de contratos de locação | Ku | MVP |
| 44 | Manutenção de IPTU | Ku | MVP |
| 45 | Recebimento de aluguéis + PIX/DOCs proprietário/locatário | Ku | MVP |
| 46 | Declaração fiscal (Dimob) + tabela IRRF | Ku | MVP |
| 47 | Índices de reajuste automático | Ku | MVP |
| 48 | Ponte entre movimento de locação e caixa geral | Ku | MVP |
| 49 | Fluxo de venda: contratos + histórico de comissão (pagadoria) | Ku | MVP |
| Financeiro Corporativo (isolado · API/evento) | |||
| 50 | Caixa (livro-caixa, fluxo, lançamentos) | Ku | Externo |
| 51 | Contas a pagar / a receber | Ku | Externo |
| 52 | DRE, balancete e centro de custo | Ku | Fase 2 |
| 53 | Emissão de NFS-e | Ku | Externo |
| 54 | Gateway de pagamento próprio | Ku | Fase 2 |
| 55 | Bancos da imobiliária + relatórios analíticos/contábil | Ku | Fase 2 |
| Pessoas & Acesso | |||
| 56 | Usuários (CRECI, CPF, perfil, equipe, unidade) | K Ku | MVP |
| 57 | Equipes | K | MVP |
| 58 | RBAC por grupos e atributos | Ku | MVP |
| 59 | Código de acesso compartilhável (convite) | L | MVP |
| 60 | Log de auditoria de acesso a imóveis/proprietários | Ku | MVP |
| Suporte & Operação interna | |||
| 61 | Chamados + chamados de clientes + departamentos + SLA | Ku | Fase 2 |
| 62 | Etiquetas — impressão de placas físicas | Ku | Fase 2 |
| 63 | Calendário de expediente (feriados/dias úteis) | Ku | MVP |
| 64 | Guia/ajuda de onboarding do produto | L | MVP |
| Indicadores, Relatórios & Billing | |||
| 65 | Dashboard inicial (contadores, fila, metas) | K | MVP |
| 66 | Relatórios operacionais simplificados | K Ku | MVP |
| 67 | Metas e resultados (equipe/usuário/mês) | K Ku | MVP |
| 68 | Painel de consumo do plano + leads por canal/hora/dia | L | MVP |
| 69 | BI avançado (mercado, safra, oferta×demanda) | K L | Fase 2 |
| 70 | Modelo de cobrança por consumo, transparente | L | MVP |
| 71 | Planos e autoatendimento (boletos, histórico, troca) | L | MVP |
| 72 | Cobrança por assento de usuário (complementar) | K | Adaptar |
| 73 | Cota fixa contratada por portal | K | Fora |
| RH & Pessoas (via integração externa) | |||
| 74 | Ciclo de vida do colaborador (admissão, cargos, desligamento) | Q | Externo |
| 75 | Folha de pagamento e benefícios | Q | Externo |
| 76 | Férias e frequência (com ponto biométrico) | Q | Externo |
| 77 | Assinatura eletrônica de documentos de RH | Q | Externo |
| 78 | Treinamento corporativo (LMS) | Q | Fora |
| 79 | Saúde ocupacional e EPIs | Q | Fora |
| 80 | Avaliação de desempenho, clima e engajamento | Q | Fora |
| 81 | Recrutamento e seleção (ATS + portal de vagas) | Q | Externo |
Integrações
Portais, parceiros e módulos internos falam a mesma língua — um contrato público com falha sempre visível.
FEED DE IMÓVEIS (saída — Sismob → consumidor)
schema exato campos, taxonomia normalizada, formato XML/JSON/CSV
cadência delta vs. full, frequência de atualização
autenticação token de parceiro / IP whitelist
sinal de baixa evento explícito de inativação/venda — CRÍTICO
sem ele, consumidores geram leads para imóvel morto
WEBHOOK DE LEADS (entrada — consumidor → Sismob)
payload exato campos do lead + assinatura HMAC-SHA256
idempotência obrigatória — reenvio nunca duplica lead
retry backoff 1m → 5m → 30m → 2h → 12h; depois falha VISÍVEL
MONITORAMENTO
heartbeat silêncio acima do limiar = alarme, nunca estado normal
IA & Governança
| Classificação | Comportamento | Regra |
|---|---|---|
| Livre | Avaliação Google automática, inbox omnichannel, pré-agendamento de visitas | Implementado como está. |
| Com salvaguarda | Qualificação/desqualificação de lead, detecção de captação passiva | Toda decisão registrada ANTES do efeito, revisável por humano, com alerta de pico. |
| Nunca | IA fingindo ser humano | Identidade de assistente sempre declarada (CDC/LGPD). |
| Nunca | IA decidindo divulgação de endereço/IPTU | Whitelist determinística por estágio — a IA formula a frase, a regra decide o fato. |
Caminho
Os 3 princípios rodando como infraestrutura antes de qualquer funcionalidade visível: transporte por evento, RBAC, trilha de auditoria e whitelist. Nada de produto sobre areia.
Funil, atendimento IA com as duas salvaguardas ativas, catálogo, financeiro de locação completo e billing transparente. Critério de saída: cliente piloto operando ponta a ponta, com dados reais.
Financeiro corporativo aprofundado, BI avançado, suporte interno, integração de RH — paridade com os módulos profissionais dos sistemas de origem.
Parcerias sob demanda: assinatura eletrônica, contábil externo, novos canais. Fase permanente, disparada por demanda de cliente — não por calendário.